株式会社福岡ＭＰオフィス
福岡MPオフィスの松股です。
前回のブログ「繰上返済よりも更に返済期間を短縮する方法」から1ヶ月以上経過してしまいましたが、前回はフラット35に借り換えした場合でシミュレーションをしたのに対し、今回は銀行の変動金利に借り換えをした場合でお話をいたします。
※関心をお持ちの方は、前回のブログと比較をしながらお読みください。
現在の住宅ローンは、前回と同様、以下の事例で説明しましょう。
①住宅ローンの現在残高は2,500万円
②残り返済期間は25年
③適用金利は1.8％
④５年ごとに100万円を一部繰上返済する
借り換えをせず、上記のようにして返済を続けると、画像のようなシミュレーションとなります。
5年ごとに100万円、向こう20年かけて合計400万円を繰上返済したとしても、短縮される期間は3年9ヶ月です。
※試算結果表で繰上返済額が400万円を切っているのは、１回100万円の繰上返済をして短縮される月数を計算する際、１か月分の元金を下回っている金額分が切り捨てられているからです。
（例）100万円を入金→ただし１か月分の元金は約６万円なので、元金に充当できるのは約96万円まで。
※このシミュレーションソフトは、そのように計算する仕組みになっています。
そしてこの事例の場合、支払う利息の合計額は523万円です。
では、以下の内容で借り換えをした場合です。
・返済期間を20年に短縮（5年短縮）
・残高2,500万円と借り換えにかかる諸費用（概算で80万円）の合計2,580万円で借り換え
・借換え先は某銀行の変動金利
※金利は2019年12月現在の金利で計算。
その場合のシミュレーションが次の画像です。
諸経費分80万円を加算して2,580万円を新たに借り入れました・
毎月の返済額は約11万2,000円になりました（先ほどより約9,000円アップ）。
返済額はアップしましたが、ここで注目していただきたいのは、返済期間が5年（先ほどより1年以上）短縮されて、なおかつ支払う利息の合計額が112万円（現状のまま繰上返済した先ほどの事例より約410万円の軽減）まで減っているということです。
今回アップした返済額は約9,000円、先ほどのように5年で100万円を貯める場合は1ヶ月あたり約16,000円、先ほどの繰上返済計画よりも低い金額負担で、大きなメリットがあるのです。
またこのようなシミュレーションもあります。
変動金利に借り換える際、返済期間を19年としたケースです。
※当初の繰上返済計画よりも返済期間を6年短縮することになります。
今回アップした返済額は約14,000円ですが、前回のブログの「フラット35に借り換えた場合」よりも少ない負担額で、返済期間を更にもう1年短縮出来るのです。
ただしこれには前回と同様、大きな注意点があります。
この事例で言うと、5年間で100万円を貯める計画はその時の家計状況によっていつでも中断できますが、返済額をアップさせて借り換えをした場合は、家計状況にかかわらず毎月その金額を支払わなければなりません。
また、変動金利への借り換えなので、将来的には返済金額が変わる（上昇する）恐れもあります。
だから前回のブログの最初でも申し上げたように
「今の適用金利が高めである方」
「今の返済額に余裕がある方」にしかすすめられない
ということを、ご承知ください。
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