【審査通過事例⑤】　事業資金（アパートローン）の借入残高が多く、審査が難航したケース

この事例は、金利が高い「福岡銀行エブリワン」「肥後銀行プロパーローン」「信用組合プロパーローン」「ゆうちょ銀行（スルガ銀行）」などで通った事例ではありません。

 

（2013年11月）

春日市　　Ｆ様のケース

 

■Ｆ様自身からの相談案件

 

■申込本人の内容

　　　　公務員

　　　　勤続年数　３０年

　　　　年収　　給与収入　　 ７９０万円

　　　　　　　　　不動産所得　４８０万円

 

■購入住宅　　新築マンション（買い替え）

 

■住宅ローン申込み金額　　２，６００万円

 

■審査通過までの道

 

Ｆ様は自己所有のマンション住まいでしたが、面積が広いマンションへの買い替えを考え、新築マンションのモデルルームを見学、物件を気に入り売買契約へ進もうとしました。

　　　　

通常なら販売会社がローンの手続きを代行して行うところですが、Ｆ様は福岡県内にアパートを４棟所有しており、付き合いがある金融機関がいくつもあるため、ローンの手続きは自身で行おうとしていました。

ところが自分で４つの金融機関にかけあったところ、どこも事前審査結果は「否決」、一方、販売会社でかけたフラット３５は事前審査で「留保」、Ｆ様は、これでは自分は買い替えが出来ないのではと不安を感じ、インターネットで当社を見つけてご相談に来られました。

 

Ｆ様の場合、属性はまったく問題ないのですが、アパートを４棟所有していてそれぞれでアパートローンを返済中でした。Ｆ様から所有アパートに関する書類を見させていただき、それぞれの物件は収支が黒字で問題ないのですが、アパートローンの借入残高が４件合計で約５億円という状況でした。

 

これまでの審査否決の原因はここにあるのではと推測されました。

通常、アパートローンは事業性の融資として、住宅ローンとは切り離して審査されますが、その残債額が多額となると、金融機関は厳しく審査する傾向があります。

金融機関は最悪のシナリオ（空室が増えて家賃収入が減ること）を想定して審査をするからです。

 

そこで当社の方でＦ様のアパート運営に関する「特別な資料」を作成し、新たに金融機関２社に審査をかけることと、フラット３５の本審査の際にその資料を使ってフォローすることとしました。

 

「特別な資料」とはアパートを棟別に現在の収支状況（キャッシュフロー）をまとめたもの、空室率が○○％になっても事業としてまわることを説明する計算書、それぞれのアパートの特性、賃貸需要、立地周辺の将来性についてまとめた文書、などです。

 

その結果、当社から提出した金融機関２社のうち１社で事前審査承認、また、フラット３５は審査の途中で何度も確認事項があったものの、無事に本審査で承認となりました。

 

最終的にＦ様は、現自宅の住宅ローンの完済条件がつかなかったフラット３５を選択され、無事に買い替えを実現させることとなりました。

　　　　

新居の完成はまだ先ですが、既存住宅ローンの完済条件がつかなかったことから、新居に転居した後、今の自宅をオープンハウスにして売却出来るようになったため、スムーズな住み替えが進むと思われます。